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2009年02月16日

3年ごとの法定点検を活用してますか?

3月15日に、日野市マンション管理士会でセミナーを行います。
そこでいま「簡易診断」についていろいろ考えています。

そのなかで、ふと気になったのが、建築基準法にある12条点検。

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posted by ひだまりミュゼ at 19:28| 東京 ☀| Comment(0) | 点検、診断 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

上場している管理会社の決算

日本ハウズイングという管理会社は知っていましたが、株式公開企業だったのですね。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

純利益だけみると大きな赤字となっていますが、「開発事業からの早期撤退を決定したことによる損失引当金」で大きな赤字になっているだけです。

バタバタと倒産しているマンション開発会社と違い、マンション管理会社はやはり安定しているんだなあというのが実感です。

2ページ目にあるセグメント別の売上高と営業利益がそれを物語っています。

マンション管理 売上23,021百万円 営業利益1,816百万円(△0.7%)
ビル管理 売上3,303百万円 営業利益174百万円(△21.4%)
不動産管理 売上2,551百万円 営業利益349百万円(△16.1%)
営繕工事 売上10,954百万円 営業利益760百万円(4.5%)
開発建設 売上3,347百万円 営業利益△1,426百万円

「マンション管理事業」と「営繕事業(修繕工事など)」の2本柱。
どちらも営業利益率は8%近くもあるのですね。
先日の投稿の管理会社とは少し違い、営繕(修理など)工事だけではなくて、管理事業からも利益を出しています。この形のほうが健全だと思います。営繕工事で無理に利益を出す必要がないと言う意味においては。

「開発」に手を出さなければ、結構な黒字だったということですね。

posted by ひだまりミュゼ at 19:14| 東京 ☀| Comment(0) | 管理会社 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月07日

大規模修繕工事の打ち上げ会

1月中旬に、12月末に完了した近所のマンションの大規模修繕工事の打ち上げ会に招待されて参加してきました。

管理組合の実行委員会や理事会のみなさま、
工事業者のみなさま、
そして、工事監理のわたくし。

みなさん、とても満足な仕事になったようです。

招待していただいたので、「工事監理報告書の抜粋版」を用意させていただきました。
今回の工事のポイントと問題点の指摘、総合所見、そして今後の修繕に向けて記録しておくべきさまざまな事項、問題点などを A4 一枚にまとめてみました。こういう記録がのちのち行きてくると思っています。

次回の修繕工事に活かされるといいな。
posted by ひだまりミュゼ at 11:51| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月03日

やはり修繕工事で利益のようです...

知り合いのマンション管理会社のフロントの人、2人にたまたま話しをうかがう機会がありました。

うすうす感じていたのですが、管理会社の「管理契約」から生じる利益はほんとうに微々たるもののようです。やっぱり、利益は工事部門から...という構図にならざるを得ないようです。特に、管理料が安い管理会社の場合に注意が必要でしょう。

あとは、フロント一人当たり何棟のマンションを担当しているか...

ひとりは12棟、もうお一人は18棟...

18棟って、休みを考慮すると、1棟あたり1ヶ月に1日しか時間を割けないということになります。問題の多いマンションをかかてしまうと当然ほったらかしのマンションが多数発生する構造になってます。問題のないマンションばかりではないので、実態はかなり苦しいということです。

管理会社に頼りすぎるのは禁物です。
管理会社のいいところをうまく引き出しながら、できるところは自主管理にもっていくのがいいと思います。
posted by ひだまりミュゼ at 22:37| 東京 ☀| Comment(0) | 管理会社 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年01月15日

マンションワークショップ

今年は、「マンションワークショップ」をどこかでやってみたい。

コミュニケーションが叫ばれながら、実際には理事会とか実行委員会とか、特定の人ががんばるぞー!!形式のものが多い。「効率」を考えるとこうなるのかもしれない。

日常の管理にせよ、修繕工事にせよ、一度集まれる人だけでもいいから意見をいったり、アイディアを練ったりする土壌をつくっていく作業が必要だ。楽しくやればいい。

そのためには、第3者にコーディネーターを依頼して、ワークショップを毎月開催するといい。マンション運営の基本的なルールからはじまって、規約づくり、細則づくり、修繕計画づくり、修繕記録づくり、管理契約づくり、管理委託費削減計画づくり、、なんだって可能です。

ただし、当事者である住民だけでやるのは危険。
第3者のコーディネーターが必要不可欠。

今年は、そのためのプロジェクトも考えていきたい。
試しにやって欲しいというマンション管理組合さんがいらっしゃいましたら、ぜひご一報を!!

左側のホームページリンクからメールしてください。
posted by ひだまりミュゼ at 15:26| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月30日

28日に大規模修繕工事完了

半年にわたるマンション大規模修繕工事の「工事監理」もこれにて無事終了!!

といいますか、今回の修繕工事は現場で働く職方さんも、もちろんマンションの住民の方々にも満足していただいた様子。

工事監理は、ダメだしが目的ではありません。

いかにいい仕事に持っていくかが重要です。
管理組合さんと施工会社さんが一対一でやるのは、どうしてもギスギスしがち。
ここに第3者の工事監理者が入ることによって、流れをうまくつける。

流れって、もちろん、コミュニケーションです。

みなさま、どうぞよいお年を!!


posted by ひだまりミュゼ at 20:28| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月21日

大規模修繕の工事監理ほぼ終了

半年前から取り組んでいた、近所の某マンションの大規模修繕工事。
日野市マンション管理士会でのセミナー&相談会がきっかけで「工事監理」をやらせていただきました。

マンションの工事監理は、工事そのものよりも調整の仕事です。

技術的なことはもちろん大切ですが、現場が動き始めると「現設計」ではうまくいかない、もしくは意味がない仕様になっていることがよくおこります。「請負工事」である以上、原則、工事仕様書のとおりに施工しなければいけないのですが、「仕様変更したほうが明らかによい」という場合、どうすればいいか?

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posted by ひだまりミュゼ at 16:13| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

陥没事故その後

管理員室に、竣工時(約22年前)の「開発許可関連資料」と「構造計算書」を確認しました。この管理組合さんの場合は、住み込みの管理員の部屋の一角に「管理員室」があり、そこの倉庫があるため、書類の保管状況は良好です。

「開発許可」の図面には「源地形」など重要な記録がいっぱい。

傾斜地にたつマンションがもともとどんな地形に、どのように造成されて建てられたかの概要がわかります。

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posted by ひだまりミュゼ at 16:03| 東京 ☀| Comment(0) | 基礎まわり | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月11日

個人事務所、できれば地元...

大規模修繕の診断・設計料の見積もりで、設計事務所によって大きな差が出るのはなぜか?
2008/12/08 ケンプラッツ

「かかりつけの医者のような設計者の存在がマンションには欠かせません。」

この言葉はいいですね。

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posted by ひだまりミュゼ at 13:40| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月03日

マンションは賃貸のほうがいい??

こんなことを書くと怒られそうですが、「マンション管理組合」への参加意識のあまりの低さを至るところで見てきているだけに、ほんとうにそう感じています。そういう人をみていると、自分の財産なのにどうして興味がないのか不思議でなりません。

今マンションを所有している方々、もっと経営感覚を!!

100戸のマンションとして、管理費と修繕積立金が月に2.5万円だとしても、管理組合には年間3000万円の収入があるわけです。5年もすれば1億5000万円。

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posted by ひだまりミュゼ at 19:03| 東京 ☀| Comment(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする