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2010年01月22日

長期修繕契約は別契約に!!(標準管理委託書改訂)

「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂について
国交省 2009.10.2.

これまで曖昧に扱われて来た「長期修繕計画」の見直しが進んでいます。

昨年、10月に発表された最新の「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」では、

長期修繕計画案策定業務および同見直し業務をマンション管理の委託契約とは別契約とすること

が明記されました。

長期修繕計画を本気で作ろうとすると、数量表がない場合はとても手間がかかります。逆に数量表のない状況では意味がないですし。

また、2〜3万円でできる長期修繕計画策定サービスは、当然ながら現地の状況をみることはありません。

各々のマンションの劣化状況は、バラバラですから、長期修繕計画を策定する前には劣化状況の調査、診断が必要となります。

これまでは、マンション管理委託契約のなかに「見直し業務」として入っていましたが、現実的にはなかなか実施されてこなかったところが多いようですし、管理業者まかせになってしまうと、管理組合はどうしても弱い立場になりがちでした。

とはいえ、強制力のあるのもではありません。
管理組合自身が主体となってがんばるしかないのです。

日本全体がぞうであるように、これまでのようにお任せにしておけば良かったという時代はすでに過去のものになりつつあります。
posted by ひだまりミュゼ at 11:11| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 長期修繕計画 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年11月11日

給水管洗浄(修正版)

近所のマンション管理組合さんから「オゾン洗浄」についての問い合わせがありましたので、簡単にまとめておきます。

1)オゾン洗浄は「給水管の延命工法」のひとつ

 オゾン洗浄は戸当たり5〜6万円前後のようで高価です。「給水管に水垢やヌメリがついているから実施する」というのも、もちろん悪くはありませんがもったいない。単に清掃するという意味でしたら、オゾン水を使った場合でも何年も持つものではありません。3年に1度の清掃と考えると非常に高価。

 給水管の延命工法のひとつという考え方であれば導入の余地があるかもしれません。

2)給水管の延命工法

給水管の「延命工法」にはいろいろな種類があります。

「特殊な装置」を設置する方法(脱気工法、電気防食工法、磁気工法、等々)を除くと、

・「更生工事」(ライニング工法)
・「洗浄工法」(オゾン水洗浄、クエン酸洗浄、エアー/振動/高周波/超音波等)

の大きく2つにわけられます(細かく言うとライニングだけでもさまざまな工法がありますが)。

一般的な「長期修繕計画」では、「更生工事」を15年目に、「更新(取替)工事」を30年目に実施するように計画するケースがほとんどです。更生工事の時に、研磨等を実施しますから、給水管洗浄は行わないことが多いようです(単に放置してある場合もありますし、それでいいというわけではありませんが)。

「オゾン洗浄」の位置づけをまずハッキリさせることが重要かと思います。「単なる洗浄」という考え方ももちろんできますし、「給水管延命措置」という考え方もできます(コストから見て後者だとは思いますが)。もし、後者だとすると、「現状の長期修繕計画」に反映されていなければ、この先どうするのかを考えて長期修繕計画に反映させるべきと思います。

現在築10年として、もし給水管の更生工事が15年目に計画されているならば、それを何年目まで引き延ばすか、というような検討が必要になるかと思います。さらには、3〜5年ごと?(保証内容によります)にオゾン水洗浄を実施し、給水管の更生工事は行わないで更新(取替)まで保たせるという考え方もあるかと思います。このためにはオゾン洗浄の保証内容が重要になってきますし、もちろんコスト比較も重要です。

それ以外にも、いろいろな考え方があり、最近では更生工事よりもなるべく延命させて、更新工事を優先させ「そもそも錆びない、水道用耐衝撃性硬質VP管や水道用モリブデン管など」に、更新(取替)してしまったほうがよいという考え方もありますから、それまでの延命措置という考え方もあると思います。

ざっと考えただけでも、これぐらいの検討が本来必要だと思います。

水垢等は、オゾン洗浄をした場合でも何年も付かないということはないでしょう。赤さびの除去にはある程度の効果があるようですので、赤さびを落とす場合には効果的かもしれません。

決定打がない領域ですので、「給水管の長期修繕計画」を中心に据えて考えてい
かないと、なんのために実施するのかわからなくなってしまう可能性があります。


以上、自分の備忘録も兼ねて。


※この校、初稿に間違いがありましたので、大幅に書き換えました(2009.12.16.)。
posted by ひだまりミュゼ at 16:40| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 給排水、電気 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年09月27日

10/4午後、日野市マンション管理士会のセミナーにて

10月4日(日)の午後、日野市マンション管理士会のセミナーで、「工事監理」の重要性についてのお話しをさせていただきます。

大規模修繕工事では、まだまだ管理会社が主体となって、受け身の工事をせざるを得ない管理組合が多いと思います。また、責任施工方式で複数の工事業者のなかから業者を決めた場合でも、一級建築士などの外部コンサルタントがいない場合は、せめて「工事監理」だけでも外部の人間にみてもらったほうがいいと思います。

ちなみに工事監理は設計監理のことで、施工業者の現場監督とは違います。

「いい工事監理者」が入ることは、工事業者にとってもじつはとても工事を進めやすいということが、これまでの経験からもわかってきています。業者もちゃんとやっていることを証明したいのだけど、なかなか信じてもらえないと嘆くことしきり。

実は、どんな工事でも同じですが、現場と施主の信頼関係の構築がうまく進めるコツ。

外部のコンサルタントを使うと高くなるのでは?と、よくいわれますが、答えはそのコンサルタント次第だと思います。

実際に、複数の工事業者から見積もりをとって、そのなかから業者を選ぶ場合、工事は2〜3割はほぼ確実に安くなっています。工事の規模にもよりますが、その時点ですでにコンサルタント料は吹き飛んでいます。

それよりもなによりも、工事は安ければいいというものではありません。
質を保ちつつ、工事費を抑える。

これを外部のコンサルタントなしで、しかも住民の合意を得ながら公平に進めるのは、たいへんな労力がかかります。

とはいえ、主体は常に、組合にあることをお忘れなく。
大規模修繕工事のやり方はいろいろあっていいと思います。自分たちで全部うまくできるのであれば、それが理想ですから。


第15回 マンション管理セミナー&情報交換会、相談会のお知らせ
日  時 : 平成21年10月4日(日) 13:30〜17:00
場  所 : 日野市福祉支援センター 第1会議室
       日野市高幡1011      電話 042−591−1551
        京王線・多摩都市モノレール 高幡不動駅北口 歩1分
セミナー :「マンション総合調査結果概要報告」佐々木 啓征 (マンション管理士)
      「大規模修繕工事の工事監理について」高井 健慈 (マンション管理士・一級建築士)
ちょっといいはなし : 年金ワンポイント  藤田 康博(マンション管理士・社労士)

情報交換会&相談会(全国一斉相談会)

申込   日野市百草1006-16 日野市マンション管理士会事務局 佐々木へ
      Tel & Fax 042−593−1502
      (先着 30名)
ラベル:セミナー
posted by ひだまりミュゼ at 23:02| 東京 ☁| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月18日

大規模修繕工事のコンサルタントは誰でもできる...

最近、「建築士法」の改正があり、建築士には「設計/工事監理契約」のときに、建築士を証明する書面の提示と「重要事項説明」が必要となった。さらに、決算後に「1年間の業務報告」まで義務づけ。
また、「品質確保法」では、10年間に渡って、「主要構造部」と「雨漏れ」に関して瑕疵担保責任(無償での修理)が義務づけられている。さらに、この秋からは「瑕疵担保責任履行法」が実際にはじまり、瑕疵担保責任に対して「保険」(または供託)をかけ、資力の確保を図ることが義務づけられた。

しかし、修繕工事はそもそも抜け道だらけ...

現実的には、新築時には「建築士」が義務づけられているが、「修繕工事」は構造が絡まないかぎりだれでもできちゃいます... 200年住宅や、長寿命住宅に関する法律も施行されましたが、これも新築ばかり...

実際には、「修理」や「メンテナンス」こそが、きちんと義務づけられなければならないのだと強く思うこのごろです。

posted by ひだまりミュゼ at 11:57| 東京 ☁| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月15日

新制度で高まる工事監理者のリスク

新制度で高まる工事監理者のリスク
2009/04/14 ケンプラッツ

「工事監理者のリスク」以前の話しとして、一級建築士にはこういったガイドラインが示されたり、義務が示されていますが、新築時の話しがベースになっている。

マンションの大規模修繕工事に関しては、建築確認を出さなくてもいいものがほとんどで、工事監理も施工業者におまかせだったり、建築のことを知らないコンサルタントだったりでものすごくいいかげん。

新築時には一級建築士でないとできないのに、これはおかしいですし、十分に注意したほうがいいです。

posted by ひだまりミュゼ at 12:30| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月13日

平成20年度マンション総合調査結果

平成20年度マンション総合調査結果について
調査結果については、こちらから参照して下さい。

添付資料
平成20年度マンション総合調査〔概要〕(PDF ファイル)

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posted by ひだまりミュゼ at 23:59| 東京 ☀| Comment(0) | 統計・データ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年03月17日

簡易診断をテーマにセミナーを行いました

3月15日(日)の午後、高幡不動にて日野市マンション管理士会のセミナーの講師をやらせていただきました。

以下は、当日の資料の目次です。
ご興味のある方は、資料を送付させていただきますので、ホームページよりご連絡ください。

日野市マンション管理士会
第13 回 マンション管理セミナー
「建物の簡易診断」

1「点検」と「調査・診断」

 1)点検とは? 〜 定期的かつ継続的に建物・設備の状況を把握すること
  ・日常点検
  ・定期点検
  ・臨時点検

 2)「調査・診断」とは? 
  a) 「点検」で不具合が見つかった場合
  b) 「長期修繕計画」を作成または見直す場合
  c) 「大規模修繕工事」を行う場合

2「調査・診断」の全体像

 1)予備診断(部分的)
 2)1次診断(簡易診断)
 3)2次診断、3次診断(詳細診断)

3 専門家に依頼する場合の注意点

 1)「管理会社」に一括発注する場合
 2)部分的に「建築士事務所、保守会社等」に依頼する場合
 3)法定点検などそのつど「建築士事務所、保守会社等」に依頼する場合

posted by ひだまりミュゼ at 10:44| 東京 ☀| Comment(0) | 点検、診断 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月27日

外部のコンサルは慎重に決めましょう

以前にも書きましたが、できれば「地元』=顔の見える関係で、「個人の(マンションに詳しい)設計事務所」がベスト。近所であれば、町医者のようにいつでも駆けつけることができますし、個人事務所ならば人件費などの固定費が安いので費用負担も少ない。

でも、それだけではダメです。

個人的には以下の2つの条件はかなり重要なものだと考えています。

1)マンション管理組合の理事長を経験したことがある人
2)「私に(すべて)お任せください」と言わない人

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posted by ひだまりミュゼ at 15:35| 東京 🌁| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月23日

マンションの「特殊建築物等定期調査報告」

いわゆる建築基準法の「12条点検」といわれているものです。
共同住宅(マンション)に関しては、5階以上かつ面積1000平米以上のものが対象となります。

特殊建築物等定期調査報告

共同住宅の場合の判定基準



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posted by ひだまりミュゼ at 12:25| 東京 🌁| Comment(0) | 点検、診断 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月17日

大規模修繕のコンサルタント

「大規模修繕」と「大規模の修繕」
月夜の遠吠え/村田真のマンション管理編集記

確かに、大規模修繕工事は、法律にはきちんとかいてありません。

新築マンションの場合、設計から仕上げを含む工事監理まで「一級建築士」でなければないないとハッキリ明記されていますが、「大規模修繕」に関しては、事実上記載がありません。これは法律の盲点です。

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posted by ひだまりミュゼ at 17:17| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする