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2009年09月27日

10/4午後、日野市マンション管理士会のセミナーにて

10月4日(日)の午後、日野市マンション管理士会のセミナーで、「工事監理」の重要性についてのお話しをさせていただきます。

大規模修繕工事では、まだまだ管理会社が主体となって、受け身の工事をせざるを得ない管理組合が多いと思います。また、責任施工方式で複数の工事業者のなかから業者を決めた場合でも、一級建築士などの外部コンサルタントがいない場合は、せめて「工事監理」だけでも外部の人間にみてもらったほうがいいと思います。

ちなみに工事監理は設計監理のことで、施工業者の現場監督とは違います。

「いい工事監理者」が入ることは、工事業者にとってもじつはとても工事を進めやすいということが、これまでの経験からもわかってきています。業者もちゃんとやっていることを証明したいのだけど、なかなか信じてもらえないと嘆くことしきり。

実は、どんな工事でも同じですが、現場と施主の信頼関係の構築がうまく進めるコツ。

外部のコンサルタントを使うと高くなるのでは?と、よくいわれますが、答えはそのコンサルタント次第だと思います。

実際に、複数の工事業者から見積もりをとって、そのなかから業者を選ぶ場合、工事は2〜3割はほぼ確実に安くなっています。工事の規模にもよりますが、その時点ですでにコンサルタント料は吹き飛んでいます。

それよりもなによりも、工事は安ければいいというものではありません。
質を保ちつつ、工事費を抑える。

これを外部のコンサルタントなしで、しかも住民の合意を得ながら公平に進めるのは、たいへんな労力がかかります。

とはいえ、主体は常に、組合にあることをお忘れなく。
大規模修繕工事のやり方はいろいろあっていいと思います。自分たちで全部うまくできるのであれば、それが理想ですから。


第15回 マンション管理セミナー&情報交換会、相談会のお知らせ
日  時 : 平成21年10月4日(日) 13:30〜17:00
場  所 : 日野市福祉支援センター 第1会議室
       日野市高幡1011      電話 042−591−1551
        京王線・多摩都市モノレール 高幡不動駅北口 歩1分
セミナー :「マンション総合調査結果概要報告」佐々木 啓征 (マンション管理士)
      「大規模修繕工事の工事監理について」高井 健慈 (マンション管理士・一級建築士)
ちょっといいはなし : 年金ワンポイント  藤田 康博(マンション管理士・社労士)

情報交換会&相談会(全国一斉相談会)

申込   日野市百草1006-16 日野市マンション管理士会事務局 佐々木へ
      Tel & Fax 042−593−1502
      (先着 30名)


ラベル:セミナー
posted by ひだまりミュゼ at 23:02| 東京 ☁| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月18日

大規模修繕工事のコンサルタントは誰でもできる...

最近、「建築士法」の改正があり、建築士には「設計/工事監理契約」のときに、建築士を証明する書面の提示と「重要事項説明」が必要となった。さらに、決算後に「1年間の業務報告」まで義務づけ。
また、「品質確保法」では、10年間に渡って、「主要構造部」と「雨漏れ」に関して瑕疵担保責任(無償での修理)が義務づけられている。さらに、この秋からは「瑕疵担保責任履行法」が実際にはじまり、瑕疵担保責任に対して「保険」(または供託)をかけ、資力の確保を図ることが義務づけられた。

しかし、修繕工事はそもそも抜け道だらけ...

現実的には、新築時には「建築士」が義務づけられているが、「修繕工事」は構造が絡まないかぎりだれでもできちゃいます... 200年住宅や、長寿命住宅に関する法律も施行されましたが、これも新築ばかり...

実際には、「修理」や「メンテナンス」こそが、きちんと義務づけられなければならないのだと強く思うこのごろです。

posted by ひだまりミュゼ at 11:57| 東京 ☁| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年04月15日

新制度で高まる工事監理者のリスク

新制度で高まる工事監理者のリスク
2009/04/14 ケンプラッツ

「工事監理者のリスク」以前の話しとして、一級建築士にはこういったガイドラインが示されたり、義務が示されていますが、新築時の話しがベースになっている。

マンションの大規模修繕工事に関しては、建築確認を出さなくてもいいものがほとんどで、工事監理も施工業者におまかせだったり、建築のことを知らないコンサルタントだったりでものすごくいいかげん。

新築時には一級建築士でないとできないのに、これはおかしいですし、十分に注意したほうがいいです。

posted by ひだまりミュゼ at 12:30| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月27日

外部のコンサルは慎重に決めましょう

以前にも書きましたが、できれば「地元』=顔の見える関係で、「個人の(マンションに詳しい)設計事務所」がベスト。近所であれば、町医者のようにいつでも駆けつけることができますし、個人事務所ならば人件費などの固定費が安いので費用負担も少ない。

でも、それだけではダメです。

個人的には以下の2つの条件はかなり重要なものだと考えています。

1)マンション管理組合の理事長を経験したことがある人
2)「私に(すべて)お任せください」と言わない人

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posted by ひだまりミュゼ at 15:35| 東京 🌁| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月17日

大規模修繕のコンサルタント

「大規模修繕」と「大規模の修繕」
月夜の遠吠え/村田真のマンション管理編集記

確かに、大規模修繕工事は、法律にはきちんとかいてありません。

新築マンションの場合、設計から仕上げを含む工事監理まで「一級建築士」でなければないないとハッキリ明記されていますが、「大規模修繕」に関しては、事実上記載がありません。これは法律の盲点です。

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posted by ひだまりミュゼ at 17:17| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月07日

大規模修繕工事の打ち上げ会

1月中旬に、12月末に完了した近所のマンションの大規模修繕工事の打ち上げ会に招待されて参加してきました。

管理組合の実行委員会や理事会のみなさま、
工事業者のみなさま、
そして、工事監理のわたくし。

みなさん、とても満足な仕事になったようです。

招待していただいたので、「工事監理報告書の抜粋版」を用意させていただきました。
今回の工事のポイントと問題点の指摘、総合所見、そして今後の修繕に向けて記録しておくべきさまざまな事項、問題点などを A4 一枚にまとめてみました。こういう記録がのちのち行きてくると思っています。

次回の修繕工事に活かされるといいな。
posted by ひだまりミュゼ at 11:51| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月30日

28日に大規模修繕工事完了

半年にわたるマンション大規模修繕工事の「工事監理」もこれにて無事終了!!

といいますか、今回の修繕工事は現場で働く職方さんも、もちろんマンションの住民の方々にも満足していただいた様子。

工事監理は、ダメだしが目的ではありません。

いかにいい仕事に持っていくかが重要です。
管理組合さんと施工会社さんが一対一でやるのは、どうしてもギスギスしがち。
ここに第3者の工事監理者が入ることによって、流れをうまくつける。

流れって、もちろん、コミュニケーションです。

みなさま、どうぞよいお年を!!


posted by ひだまりミュゼ at 20:28| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月21日

大規模修繕の工事監理ほぼ終了

半年前から取り組んでいた、近所の某マンションの大規模修繕工事。
日野市マンション管理士会でのセミナー&相談会がきっかけで「工事監理」をやらせていただきました。

マンションの工事監理は、工事そのものよりも調整の仕事です。

技術的なことはもちろん大切ですが、現場が動き始めると「現設計」ではうまくいかない、もしくは意味がない仕様になっていることがよくおこります。「請負工事」である以上、原則、工事仕様書のとおりに施工しなければいけないのですが、「仕様変更したほうが明らかによい」という場合、どうすればいいか?

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posted by ひだまりミュゼ at 16:13| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年12月11日

個人事務所、できれば地元...

大規模修繕の診断・設計料の見積もりで、設計事務所によって大きな差が出るのはなぜか?
2008/12/08 ケンプラッツ

「かかりつけの医者のような設計者の存在がマンションには欠かせません。」

この言葉はいいですね。

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posted by ひだまりミュゼ at 13:40| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月22日

手摺の塗装

昨日、某マンションの大規模修繕の塗装工事の検査。
階段室の踊り場の笠木の端部の塗装。
かいだん-2.jpgかいだん-1.jpg
この2つの写真、茶色の塗装の端部処理が違います。

この棟では指示が徹底されていなくて、結構ばらばらでした。
こういった一見細かいところにも目配りをするのが工事監理の仕事。
職人さんにもこの現場はちょっと違うぞ!と思ってもらいたい。

そんなささいなことが仕事の善し悪しを決めるのはどの世界でも同じですね。

それにしても、3回目の塗装。
しかも、竣工時の本体自体の仕上げ精度もばらつきが大きく、
現場での苦労のあとが伺えます。
posted by ひだまりミュゼ at 22:25| 東京 ☁| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年11月17日

塗膜剥離かとおもったら爆裂(ばくれつ)

築約30年のマンションの大規模修繕。
30年ともなると、塗装工事前の下地補修がたくさん出てきます。
当初の施工監理の善し悪しが20年30年と経つうちに大きな差となって現れます。

ばくれつ.jpg

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posted by ひだまりミュゼ at 19:03| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする