最近の記事

2009年02月27日

外部のコンサルは慎重に決めましょう

以前にも書きましたが、できれば「地元』=顔の見える関係で、「個人の(マンションに詳しい)設計事務所」がベスト。近所であれば、町医者のようにいつでも駆けつけることができますし、個人事務所ならば人件費などの固定費が安いので費用負担も少ない。

でも、それだけではダメです。

個人的には以下の2つの条件はかなり重要なものだと考えています。

1)マンション管理組合の理事長を経験したことがある人
2)「私に(すべて)お任せください」と言わない人

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posted by ひだまりミュゼ at 15:35| 東京 🌁| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月23日

マンションの「特殊建築物等定期調査報告」

いわゆる建築基準法の「12条点検」といわれているものです。
共同住宅(マンション)に関しては、5階以上かつ面積1000平米以上のものが対象となります。

特殊建築物等定期調査報告

共同住宅の場合の判定基準



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posted by ひだまりミュゼ at 12:25| 東京 🌁| Comment(0) | 点検、診断 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月17日

大規模修繕のコンサルタント

「大規模修繕」と「大規模の修繕」
月夜の遠吠え/村田真のマンション管理編集記

確かに、大規模修繕工事は、法律にはきちんとかいてありません。

新築マンションの場合、設計から仕上げを含む工事監理まで「一級建築士」でなければないないとハッキリ明記されていますが、「大規模修繕」に関しては、事実上記載がありません。これは法律の盲点です。

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posted by ひだまりミュゼ at 17:17| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月16日

3年ごとの法定点検を活用してますか?

3月15日に、日野市マンション管理士会でセミナーを行います。
そこでいま「簡易診断」についていろいろ考えています。

そのなかで、ふと気になったのが、建築基準法にある12条点検。

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posted by ひだまりミュゼ at 19:28| 東京 ☀| Comment(0) | 点検、診断 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

上場している管理会社の決算

日本ハウズイングという管理会社は知っていましたが、株式公開企業だったのですね。

平成21年3月期 第3四半期決算短信

純利益だけみると大きな赤字となっていますが、「開発事業からの早期撤退を決定したことによる損失引当金」で大きな赤字になっているだけです。

バタバタと倒産しているマンション開発会社と違い、マンション管理会社はやはり安定しているんだなあというのが実感です。

2ページ目にあるセグメント別の売上高と営業利益がそれを物語っています。

マンション管理 売上23,021百万円 営業利益1,816百万円(△0.7%)
ビル管理 売上3,303百万円 営業利益174百万円(△21.4%)
不動産管理 売上2,551百万円 営業利益349百万円(△16.1%)
営繕工事 売上10,954百万円 営業利益760百万円(4.5%)
開発建設 売上3,347百万円 営業利益△1,426百万円

「マンション管理事業」と「営繕事業(修繕工事など)」の2本柱。
どちらも営業利益率は8%近くもあるのですね。
先日の投稿の管理会社とは少し違い、営繕(修理など)工事だけではなくて、管理事業からも利益を出しています。この形のほうが健全だと思います。営繕工事で無理に利益を出す必要がないと言う意味においては。

「開発」に手を出さなければ、結構な黒字だったということですね。

posted by ひだまりミュゼ at 19:14| 東京 ☀| Comment(0) | 管理会社 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月07日

大規模修繕工事の打ち上げ会

1月中旬に、12月末に完了した近所のマンションの大規模修繕工事の打ち上げ会に招待されて参加してきました。

管理組合の実行委員会や理事会のみなさま、
工事業者のみなさま、
そして、工事監理のわたくし。

みなさん、とても満足な仕事になったようです。

招待していただいたので、「工事監理報告書の抜粋版」を用意させていただきました。
今回の工事のポイントと問題点の指摘、総合所見、そして今後の修繕に向けて記録しておくべきさまざまな事項、問題点などを A4 一枚にまとめてみました。こういう記録がのちのち行きてくると思っています。

次回の修繕工事に活かされるといいな。
posted by ひだまりミュゼ at 11:51| 東京 ☀| Comment(0) | 大規模修繕 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年02月03日

やはり修繕工事で利益のようです...

知り合いのマンション管理会社のフロントの人、2人にたまたま話しをうかがう機会がありました。

うすうす感じていたのですが、管理会社の「管理契約」から生じる利益はほんとうに微々たるもののようです。やっぱり、利益は工事部門から...という構図にならざるを得ないようです。特に、管理料が安い管理会社の場合に注意が必要でしょう。

あとは、フロント一人当たり何棟のマンションを担当しているか...

ひとりは12棟、もうお一人は18棟...

18棟って、休みを考慮すると、1棟あたり1ヶ月に1日しか時間を割けないということになります。問題の多いマンションをかかてしまうと当然ほったらかしのマンションが多数発生する構造になってます。問題のないマンションばかりではないので、実態はかなり苦しいということです。

管理会社に頼りすぎるのは禁物です。
管理会社のいいところをうまく引き出しながら、できるところは自主管理にもっていくのがいいと思います。
posted by ひだまりミュゼ at 22:37| 東京 ☀| Comment(0) | 管理会社 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする