最近の記事

2012年04月24日

管理費等の時効は5年

管理費と修繕積立金

滞納が多くなるとマンションの価値が著しく低下します。売買の時の重要事項説明にも掲載されます。

時効は5年なので、それまでに時効停止の手続きや裁判などを起こす必要が生じます。

放置すると、月額3万円として年間36万円、3年間滞納すると100万円を超えてしまいます。

駐車場料金等

こちらも時効は5年ですが、管理費等との違いは売買時に承継されないことが多いという点です(現状の一般的判断なので解釈は微妙)。

管理組合が回収する場合は、駐車場料金等を優先すべきというのはここからきています。駐車場の場合は、利用細則等で滞納した場合の利用停止処置などのルール設定が必要でしょう。
posted by ひだまりミュゼ at 07:47| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 滞納 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年04月23日

マンション共用部分の電気料金の削減まとめ

個人的なメモです。

1)70戸ぐらいまでのマンション(低圧受電の場合)
 低圧受電→従量電灯(100V)、動力(200V)

(1)「低圧高負荷契約」で安くなるかチェック
  →東電にて無料で試算してもらえます

(2)動力部分(ポンプ/消防設備/排水設備/EV/機械式駐車場など)を電子ブレーカーに替える
  →「負荷設備契約」から「主開閉器(ブレーカー)契約」に替える
  =主開閉器容量で契約する
  ただし、電子ブレーカーの設置が必要。
  例)負荷設備契約50A→主開閉器契約30A
    電子ブレーカーの役割
     →容量の150%~199%でも30分間は落ちない…
    
(3)従量部分(主に電灯)を夜間料金の安い「電化上手契約」に替える
  →ただし、同一棟内に夜間蓄熱式の「蓄暖器(ヒーター)」の設置が必要。
  ※照明は夜間が中心なので効果的だが、団地型は無理
  ※要事前相談


2)70戸程度以上のマンション(高圧受電等)

(1)高圧受電(もともと単価が安い)の場合
 →2型(7-8%減)契約になっているかどうかを確認
  ※ただし震災後、新規受付を中断中とのこと。

(2)一括受電
 →中間業者から受電する形となる
 →途中からの変更の場合「特別決議」と「各戸のブレーカー交換」が必要でめんどう
 →大きなマンションで昼間も電気を使うファミリーマンションでメリットがある

以上
posted by ひだまりミュゼ at 21:17| 東京 ☔| Comment(0) | TrackBack(0) | 給排水、電気 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年01月21日

マンションの太陽光発電

昨晩、マンション管理士会の勉強会にて、マンションにおける太陽光発電の現状を教えていただいたので、要点をメモしておきます。

1)主要機器
 モジュール(セルの集まり):パネル1枚、だいたい畳1畳:耐用20年ぐらい
 パワーコンディショナ:直流を交流に変換する装置(ロスが発生する):メンテをして20年

2)剰余電力買取(現状)
 太陽電池5kw:208.4kw/枚×24枚(6列4段)=5kw(直流)
 ↓
 パワーコンディショナ:4kw(交流)変換時にロスが発生する
 ↓
 共用部の空調・照明など(蓄電池なし)→余った分を売電

3)主要な概算値
(1)設置スペース
 1kw→10u(点検スペース等含む):マンションの屋上の場合余裕
(2)年間発電量
 1kw→1000kwh/年:日本全国大差がない(日本海側は別)
    CO2 0.3t分
(3)初期費用(国産、現時点概算)
 1kw→100万円(パネルの定価ベース)値引き分を設置費と考えるとこれぐらい?

4)現時点で元は取れない
 初期費用 
  5kw→約500万円
 電気料金
  5kw→年間5,000kwh×@24円(電気料金)=年間12万円
  すべて売電価格@48円で売ったとしても(現状は全量買取ではないので無理)年間24万円
  500万円÷12万円/年=42年
  500万円÷24万円/年=21年
  現在、余剰分を売電できるだけなので、この間のどこかになる。
 設備の耐用年数は20年

 ※キュービクルがある高圧受電の大きなマンションでは、電気料金単価が@12円なので、そもそも無理。

5)補助金政策から全量買取への移行期
 2010年までで主要な補助金制度は終了
 ↓
 2012年から「余剰」ではなく「全量買取方式(ドイツ方式)」へ移行する予定
  一旦全部高い単価で買い取ってもらう(単価は未定40円ぐらいか?)
  その分、電気料金が上がる??(これ無理でしょ??)

「初期単価が下がり、一般の電気料金があがり、全量買取になったら、元がとれるようになる」

6)その他の要点
(1)重量
 5kw→パネル100kg+架台800kg+基礎※
 ※基礎
  既存につける場合は、きのこ状の基礎を屋上に設置5kw規模で約2400kg
  ただし、メーカー製の「乾式架台システム」が開発されてきている

(2)発電量
 現状、余剰買取方式では、従量40Aの場合は8kwまでとなっており、現実的には5kwシステムがほとんど。
 キュービクルがある高圧受電の大きなマンションでは、電気料金単価が@12円と安いので、そもそも無理。

(3)モジュール効率
 セル単体効率より落ちるのは当たり前。
 単結晶 16-17%(2割高い):限られた面積用→戸建住宅など
 多結晶 13-14%(効率は落ちるが安い):マンションなど



2012年に「全量買取方式」がどんな内容で実現するのかによる。

しかし、太陽光発電を設置できない消費者は、電気料金が高くなるのは不公平。
またマンションでは、共用部だけで、各戸で使いにくいので不利になる可能性が高い(戸別に使えるようなシステムが発表されつつあるが、、、)。

まだまだ紆余曲折がありそうだ。

そもそも、設置コストからみて、これはほんとうにエコなのかどうか疑問が残る。
生産時、設置時、運用時、排気時に発生するCO2を全く考慮しないでCO2換算しても意味がない。

とはいえ、電気自動車などが普及すれば、バッテリーにダイレクトに充電できるので、実現の可能性は高くなる。初期費用が大幅に下がることも期待できそう。

現に、ドイツで全量買取方式を実施したときには、中国などの安いパネルが多く採用されたようだ日本メーカーがどうやって対抗してくるのか興味のあるところ。マンションでは設置面積はあるので、効率が悪くても安いほうが有利。やはり戸別売電システムあたりかな??
 
posted by ひだまりミュゼ at 11:19| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 給排水、電気 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年11月28日

平成22年度マンション等安心居住推進事業の採択結果

平成22年度マンション等安心居住推進事業の採択結果について
平成22年7月21日 国土交通省

採択の結果 をみると、なかなか厳しいマンションが多いことがよくわかります。

1)管理の適正化を図るマンション
2)第三者管理者方式に取組むマンション
3)老朽マンション
4)団地型マンション

の4部門がありますが、第三者管理(組合だけでは組合運営ができなくなったケース)と老朽化&建替関連のものがほとんどだということがわかります。

posted by ひだまりミュゼ at 15:08| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 助成金等公的支援制度 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

地方公共団体の補助制度一覧

マンション管理センターに一覧表がありますので、リンクしておきます。

地方公共団体の補助制度

東京都区部にサービスが集中していることがわかります。


なお、耐震診断・耐震改修への補助制度の実施状況は下記国土交通省のHPに一覧があります。

耐震診断・耐震改修に係る補助制度の実施状況 (市区町村別一覧)
平成22年4月1日現在

マンションに対する耐震診断・耐震改修に関する補助制度がある自治体が非常に少ないことがわかります。
(国50%、都道府県25%、市町村25%の負担のためか…)
posted by ひだまりミュゼ at 14:58| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 助成金等公的支援制度 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マンション共有部リフォーム融資と利子補給制度

マンション共用部分リフォーム融資のご案内
2010年11月26日現在 住宅金融支援機構

1)融資額
 修繕にかかる費用の80%以内で、(財)マンション管理センターの保証限度額(150万円×住宅戸数)

2)融資金利
 申し込み時の適用金利で、固定金利(最長10年間)

3)担保・保証
 (財)マンション管理センターが保証人となり担保が不要です。保証料は必要。

 マンション管理センターによる保証のご案内

 (財)マンション管理センターが運営する「マンションみらいネット」に登録している組合
 住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」を利用している組合
 については、保証料が約1割引になる(投稿時現在)。

4)東京都からの利子補給制度
「マンション改良工事助成「平成22年度マンション改良工事助成」の募集」(東京都都市整備局)

 住宅金融支援機構の金利が1%低利になるよう、都が管理組合に対し利子補給する制度。
 利子補給は最長7年間(住宅金融支援機構の融資は最長10年間)


以上ですが、細部が変更されることが多いので、実施の際は元資料を必ずご確認ください。
posted by ひだまりミュゼ at 14:46| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 助成金等公的支援制度 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年06月05日

マンションに関する統計・データ等

国交省のウェブサイトです。

マンションに関する統計・データ等

平成20年度マンション総合調査結果(平成21年4月10日公表)
平成15年度マンション総合調査結果
マンションの建替え等に関する調査

に関する概要や詳細結果が閲覧できます。
世の中全体の傾向を知るのに便利です。

管理費や修繕積立金
役員報酬
専門家の活用
...

組合運営のいろいろな場面で、バックデータとして使えると思いますし、実際に使っています。
posted by ひだまりミュゼ at 22:13| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 統計・データ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年04月07日

商品の価格・相場の調べ方:建設関連

商品の価格・相場の調べ方:建設関連
更新日:2010年1月 8日
リサーチナビ 国立国会図書館

国会図書館に行けば、かなり調べることができそうです。

次回、試してみます!!
posted by ひだまりミュゼ at 16:26| 東京 ☁| Comment(0) | TrackBack(0) | 長期修繕計画 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年02月13日

宅地建物取引業者が行う重要事項説明

中古マンションを購入する人が、売買契約前に知らされる「重要事項説明書」に「マンションの管理に関する事項」があります。

中身は以下の5つ。

一 当該組合員の負担に係る管理費及び修繕積立金等の月額並びに滞納があるときはその金額
二 甲(管理組合)の修繕積立金積立総額並びに管理費及び修繕積立金等に滞納があるときはその金額
三 本マンション(専有部分を除く。)の修繕の実施状況
四 本マンションの石綿使用調査結果の記録の有無とその内容
五 本マンションの耐震診断の記録の有無とその内容(当該マンションが昭和 56 年6月1日以降に新築の工事に着手した場合を除く。)

平成18年に宅地建物取引業者に提供する事項が追加され、管理組合の管理費および修繕積立金の滞納額、石綿、耐震診断が追加されています。(標準管理規約の第14条参照)

マンション標準管理委託契約書(新旧対照表)
国交省 2009.10.2.

これまで以上に、「管理組合の運営状況」が重視されています。
posted by ひだまりミュゼ at 21:36| 東京 🌁| Comment(0) | TrackBack(0) | 中古マンション関連 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年01月22日

分譲マンション長期修繕計画の標準様式(国交省)

長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン及び同コメントについて
〜分譲マンション長期修繕計画の標準様式を初めて作りました〜

国交省 平成20年6月17日

以下、引用。

〜 ポ イ ン ト〜
○ 管理組合が長期修繕計画について理解し、比較検討を容易にするため、作成者ごとに異なっていた様式について「標準的な様式」を初めて策定した。
○ 項目漏れによる修繕積立金の不足を防ぐため、標準的な「推定修繕工事項目」を示した。
○ 修繕積立金の額の将来的な引き上げ額の幅を少なくするため、「均等積立方式」により修繕積立金の額を算出することとした。


引用終わり。

長期修繕計画がすっきりと決まっていれば、管理業者等からの「突然の修理やメンテナンスの提案」にも、中長期的な視野でのぞむことが出来るようになります。

総会で決議することや、事前説明会なども有効でしょう。
posted by ひだまりミュゼ at 11:21| 東京 ☀| Comment(0) | TrackBack(0) | 長期修繕計画 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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